房地产市场残酷性正逐步显露不折腾就是等死

不折腾？会死！

房地产市场的残酷性正在逐步显露。

继证大集团退出房地产市场之后，2月1日，佳兆业宣布因陷入债务危机和财政困难，将以总计23.75亿元的价格出售旗下上海4项目公司的股权及其债务。

去年的绿城几乎倒下，今年佳兆业再遭“分食”，谁会是下一个绿城或者佳兆业？谁又会是下一个证大？来不及为昔日的对手哀叹，因为所有的企业都在为自己的未来奔忙。

专注做住宅的万科继进入商业、养老之后，再次进入旅游产业；商业地产起家的万达已经将文化旅游、电子商务视为未来的重点战略；绿地的规模化愈演愈烈，步伐已经从中国走向亚洲、大洋洲、欧洲、美洲；恒大的多元化战略日益精进，从矿泉水到乳业、牧业、粮油业、美容业、影视娱乐业以及光伏发电业；短短数年，便杀入TOP10的融创中国，“狼性”不改，土地市场攻城略地之余依然怀着“更强更大”的梦想伺机以小博大……

从黄金时代到白银时代，逝去的不仅仅是高额利润，更是全行业大欢喜的一荣俱荣的和谐共生局面。时代在变，市场在变，购房人在变，房企不得不变，不得不折腾。折腾，将是白银时代房地产市场的一个重要特征，因为大家心照不宣的是：变，不一定通，但不变，就是等死。

房地产市场的残酷性正在逐步显露。继证大集团退出房地产市场之后，2月1日，佳兆业宣布因陷入债务危机和财政困难，将以总计23.75亿元的价格出售旗下上海4项目公司的股权及其债务。

综述

转型、创新、变革势在必行

2014年的房地产市场其实是历史第二好年景。从商品房销售面积看，2014年，全国商品房销售面积12.06亿平方米，虽比2013年下降7.6%，但依然高于2012年的11.13亿平方米。但市场反馈却大相径庭，从年初到年尾，充满悲观。为什么现实与表现反差如此巨大？

在万科集团高级副总裁、万科北京区域首席执行官毛大庆看来，“这不是悲观和乐观的问题，房地产市场上有三件事谁都逃不过去。”毛大庆所指的三件事分别是人口拐点到来、城镇化速度下降和社会重库存去化。毛大庆认为，20-29岁的婚龄人口快速下降将意味着支撑房地产刚需、改善型最强大的人口基数在减少。对很多专家、同行抱以高度期望的城镇化，毛大庆指出，虽然中国数据统计的城镇化率才50%多，但实际城镇化率远高于此，并占用着城市房源，“在这个状态下，城镇化的大潮也很难再有新的高潮”。

这三件事情几乎限制住了未来中国房地产市场的总量，蛋糕很难做大，那么就扩大属于自己的份额吧。但在易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱统计的数据中，这种可能性微乎其微。近日，克尔瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》的统计数据清晰地告诉市场一个无情的现实：恒者恒强的趋势正在加速。

据丁祖昱介绍，2014年TOP100的品牌优势凸显，集中度比前几年上升速度更快，幅度更大，企业金额和面积集中度分别达到了38.37%和22.43%。

在金额集中度方面，TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%，2011年，这个数字不过10.75%。TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，分别达到23.15%、31.65%。

“在总量、总成交金额和面积不变的情况下，这个速度还将继续攀升三年。”丁祖昱预计。

在总量受到限制、强者恒强的大势中，如何探索属于自己的道路，成为诸多房企2015年需要考虑的首要难题。对于中小房企而言，还可以向做大做强的规模化发展，但对于已经在第一第二阵营的巨头们而言，转型却充满探险的莫测感。

房企 多种创新并举

多头并进

经过过去两年初步试水之后，今年以来，以万科、绿地、万达为代表的房企巨头多头并进，加大转型力度。

继住宅、商业地产、养老之后，万科将产业版图伸向旅游产业，1月16日，位于吉林市的万科松花湖度假区宣布正式营业。这家在过去一年反复强调转型的龙头房企，以新业务的启幕揭开了新一年的篇章。

作为万科转型消费体验业务以及合伙人制度的试点结合体，万科总裁郁亮对松花湖项目寄予了厚望，“万科不仅要建好房子，更要追求和城市共同成长，让广大业主和群众享受更全面的优质配套服务。”郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示，休闲度假物业将成为万科未来业务的重要组成部分。和传统的度假物业不同，松花湖度假区融合了大量的运动和亲子教育元素。郁亮认为，全民健身意识的兴起，将给以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。

1月21日，绿地集团公布2014年度经营业绩，并同步披露了绿地集团未来五年发展规划。未来五年，绿地集团将重点完成多项核心战略任务，全面转型升级、实现再成长。总体将加快形成“3+X”产业集群的总体布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育。

在万达集团2014年会上，万达集团董事长王健林除了公布各项业绩外，还用相当篇幅重点阐释了万达的第四次转型。王健林表示，万达集团转型分为两方面，从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达的两个转型目标分别是：一、2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%，房地产销售、净利占比低于35%;二、海外收入占比超过20%。万达今后的房地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

规模扩张

买！买！买！

和万科、万达等不同，有一类企业正在加大规模扩张，原有的规模显然已经不够支撑其野心，比如融创，比如泰禾，无论买地还是买项目，总之一个字：买！

去年底与绿城中国失之交臂的融创，又将收购目标瞄向了佳兆业。2月1日晚间，融创中国发布公告称将斥资23.75亿元收购佳兆业位于上海的4个项目股权。完成交易后，融创将获得佳兆业在上海的4个项目控股地位或全部股权。此次收购如果完成，将意味着融创中国在上海扎稳脚跟。

融创中国2014年年中财务报告显示，截至去年6月30日，尚有约229亿元现金。此前，融创业绩公告称，去年全年实现合约销售约715亿元，其中合约预售金额约423亿元。

同样在扩张的还有深耕一线的泰禾集团，根据克尔瑞发布的数据，2014年泰禾集团实现签约金额约200亿元，较2013年的124亿元，同比增速超过60%，继续呈现高增长，整体去化率约50%，认购金额约230亿元。在房地产界一片哀声中，泰禾集团的表现可圈可点。克尔瑞预计，泰禾2015年总可售货值约550亿-650亿元，2015年公司的签约金额预计约为300亿元，同比增长约50%。

泰禾集团的出色业绩得益于其清晰的战略布局：扎根福建大本营、同时向京津冀和长三角区域的重点城市拓展，保证充沛的购买力；商业与住宅两条腿走路；完善的产品线。

随着京津冀概念逐步升温，在北京及周边已经拥有多个优质项目的泰禾，在“扎根福建本土，深耕一线城市”的区域战略指导下，2013-2014年泰禾在北京及其周边多次出手，京津冀区域拿地数量占比36%，在北京的项目储备已达总货值的36%。

国信证券研究报告认为，近期京津冀一体化概念随着规划出台时间的临近再度升温，北京政府地产再出新政，市场复苏脚步有望加快，利好占据地利优势的泰禾。

专业化

在众多的企业类型中，一些企业不追求规模的扩大，而追求“深挖井”，将专业化进行到底。从去年的业绩表现上来看，专业型房企在细分领域内的表现也相对较为出色。这些企业通过差异化定位获得品牌溢价，由于需求稳定，未来发展也将更稳健，具备持续增长的条件。

其中，深耕绿色建筑领域的朗诗地产在上市后发展势头良好，以105亿元的销售金额排名第73。今年，朗诗提出了“资产轻型化、盈利多样化”的战略，向轻资产经营模式转型，着重发展地产金融、地产开发和技术服务的业务模块，未来还将继续加大对小股操盘、代建服务的研究，利用其在绿色建筑领域的口碑为合作方带来更高的品牌溢价。

“这是朗诗历史上第三次里程碑式的转型，将决定朗诗能否在这一轮市场调整中存活下来，并且获得弯道超越的可能。”朗诗集团董事长田明表示，朗诗已经在无锡、苏州、常州、南昌、银川、嘉兴、泰州等多地开展了不同类型的轻资产业务模式，未来这一部分收入将对朗诗的财务报表形成一个良好的补充。“未来朗诗绿色地产将继续实施盈利多样化和轻资产运营模式，抵御市场波动。”

另外，在专业化领域非常值得关注的是豪宅领域的标杆企业星河湾，去年以73.5亿元的销售金额排名第93。作为豪宅专家，星河湾的品牌和产品品质受到了高端物业购买者的一致认可，销售均价高达30625元/平方米，是全国房企中最高的。星河湾在该领域的美誉度使其未来有较大的上升空间。

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