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中国投资者投资境外房地产架构融资及法律风险简析

发布时间:2020-03-26 14:16:52 阅读: 来源:气泡袋厂家

目录

一、境外房地产投资概述

二、投资境外房地产的融资

三、境外投资项目涉及的国内审批程序

四、境外交易架构的设计

五、尽职调查应当注意的事项

六、法律风险提示

一、境外房地产投资概述

从时间维度看,中国国内房企转战境外基本上始于2004年,只不过前几年观望较多。2014年中国的房地产行业正呈现明显的调整趋势,中国企业境外地产投资的足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区,而以欧美市场最为热门。投资标的方面主要有住宅和商业地产。

1、投资主体

包括大型房地产企业,保险资金,主权基金及个人投资者等。

如碧桂园、万达、万科、中海、绿地及中国铁建、中国建筑、万通等10余家大型房企,已在境外有房地产项目或有明确的投资计划。2014年6月20日,中国人寿和主权财富基金卡塔尔控股(QatarHolding)以7.95亿英镑的交易价格,收购了金丝雀码头集团(CanaryWharfGroupplc)旗下的伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼的90%股权。2014年10月6日,安邦保险以120亿元人民币的价格收购了纽约地标—华尔道夫酒店大楼。在主权基金方面,近10年来全球主权基金的投资流向及房地产累计投资额度,对比其他主要国际主权基金的现有投资组合,同时结合近年来中国主权基金在房地产直接投资领域的积极表现,未来中国主权基金的境外房地产直接投资活动将会进一步活跃。

除房企外,中国个人投资者也活跃于投资境外房地产,根据世邦魏理仕《2013中国资本进军境外房地产投资》报告显示,在美国购置私人住宅的境外投资者中,中国个体投资人所占的比例从2007年的5%上升到2012年的11%,投资总金额约为90.8亿美元,成为仅次于加拿大的第二大投资群体。

2、交易额

据统计,2014年1至6月宾馆、办公室、出租物业、住宅物业及买地开发等全部五类交易披露金额为371.32亿美元,确定交易披露金额为120.52亿美元。根据仲量联行的统计,2013年全年中国企业海外房地产投资额约为150亿美元。2003年至2013年,中国企业开始投资海外房地产,并在过去的五年中发力。

3、投资模式

有传统的直接拿地开发或资产或股权收购,也有间接投资模式,传统的开发或直接购楼模式自不必多说。2014年5月,复星国际完成收购日本资产管理公司IDERA98%的股权。虽然看似是金融领域的收购,而实际操刀的复星地产则是借收购IDERA实现对日本地产市场的间接投资。

4、主要风险

在投资境外房地产市场的道路上,法律、政策、政治、环境和文化背景的不可控都是中国企业开发的瓶颈所在。在很多国家,出于贸易保护,在法律和政策上对外资公司的要求都十分苛刻。

由于欧美亚区域经济目前表现出的不同特点,投资者需要甄别不同市场的具体情况,规避市场波动风险。

二、投资境外房地产的融资

中国国内地产企业进军境外除自有资金投资外,可以考虑以下融资渠道。

1、银行贷款

银行贷款是最常见最传统的融资方式。包括境内银行和境外银行提供的贷款。或将用到内保外贷。国家外汇管理局在2014年5月份刚刚放开跨境担保,变审批为备案,或将刺激房地产企业境外融资。境外房地产开发通过银行拿到贷款,通常要找到对的当地企业合作。

2、境外债

随着美国QE3、日本量化宽松政策的退出,境外市场迎来超低利率环境。加之目前国内银根收紧、融资难度日渐上升,境外发债将成为房企境外地产投资越发青睐的融资方式。

例如,2013年3月,万科向市场公布了拟通过境外子公司万科置业在香港发行美元债券的计划,其对外发行8亿美元的5年期定息美元债券,年票息率2.625%,每100元债券发行价99.397元,折合年收益率2.755%。与目前国内信托普遍达到15%左右的融资利率相比,2.755%的年息更可谓相差数倍。亚洲、欧洲投资者均对万科本次债券发行表现出浓厚兴趣,并在认购阶段踊跃下单。

3、EB-5融资

美国国会于1990年设立EB-5法案,外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业,并创造10个全职的美国工人就业机会,即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天,若移民投资者的投资行为仍存在,可申请"条件移除",而成为永久居民。此方案的投资额为美金100万元。如果投资标的是位于目标就业区,则投资额可降为50万美金。EB-5对申请人的要求相当宽松,没有商业背景、年龄、教育程度及语言能力的限制,只要证明其投资资金为合法取得(包括个人累积所得、赠与、继承等多种途径)。一人申请,全家(配偶及21岁以下未婚子女)均可同时获得绿卡。当然除美国的EB-5融资外,其他国家的融资也可根据当地的投资移民政策探索类似的结构。

4、私募基金

在境内/外募集人民币/美元基金,然后投资海外项目也是一种常用方式。当然,在境内募集人民币基金出海,还面临出海的技术性问题。另外,平行基金模式在资本管制较多的国家也是一种互相呼应和协调投资与收益的模式。

5、QDII融资通道

根据我国现行有关QDII(合格境内机构投资者)境外投资证券的有关规定,境内机构投资海外证券通过有牌照和额度的金融机构或类金融机构比如基金管理公司、证券公司、信托公司、理财公司等机构出海。

2014年10月,第三方理财机构诺亚财富在香港注册成立的独资子公司方舟信托(香港)有限责任公司正式挂牌营业,这是内地第三方理财机构的首个海外信托牌照。此外,信托公司也在积极申请QDII牌照布局海外理财市场,继兴业信托正式获批开办受托境外理财业务(QDII)资格之后,中融信托、建信信托等八家信托公司也获得QDII业务资格,总额度在56亿美元。

这些QDII为中国企业海外投资提供部分融资支持。

三、境外投资项目涉及的国内审批程序

(一)发改委审批程序

首先,中国企业需根据其对外投资项目的具体情况向国家发展和改革委员会进行项目备案或申请核准。根据国家发改委于2014年4月8日发布的《境外投资项目核准和备案管理方法》(已于2014年5月1日起实施)第七条的规定,中方投资10亿美元以上的境外投资项目,以及涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目(无论其投资金额),应由国家发改委核准。中方投资额20亿美元及以上,同时涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目,由国家发改委提出审核意见报国务院核准。除上述第七条规定之外的境外审批项目仅实行备案管理,其中,中央管理企业实施的境外投资项目或者地方企业实施的中方投资额3亿美元及以上项目须报国家发改委备案;地方企业实施的中方投资额3亿美元以下境外投资项目,由各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团等省级政府投资主管部门备案。

(二)中央企业开展的对外投资项目还需向相应级别的国有资产监督管理委员会申请核准或进行备案。中央企业原则上不得进行非主业境外投资。根据国资委发布的《中央企业境外投资监督管理暂行办法》,中央企业以及中央企业的各级独资企业和控股子企业在境外从事投资活动应当遵守以下几项主要规定:中央企业应当根据境外投资规划编制年度计划,并报送国资委备案;对于与一家中央企业主业有关的境外投资,国资委采取逐笔备案管理制度;中央企业原则上不得进行非主业境外投资,有特殊原因确实需要投资的,中央企业从事的非主业境外投项目资应该经国资委核准,由国资委出具书面意见;在重点的境外投资项目实施过程中,出现项目内容发生实质改变、投资额重大调整和投资对象股权结构重大变化等重要情况时,中央企业应当及时报告国资委。实践中,许多境外投资项目尤其是非项目投资的境外公司的设立往往并没有将发改委的审批作为必经审批程序。往往是通过商务部门的审批或备案即直接出海。

(三)中国企业还需要根据对外投资项目的具体情况向相应级别的商务部门申请核准。根据商务部发布的、现行有效的《境外投资管理办法》(商务部2014年第3号令)的规定,商务部和省级商务主管部门按照企业境外投资的不同情形,分别实行备案和核准管理。企业境外投资涉及敏感国家和地区、敏感行业的,实行核准管理。企业其他情形的境外投资,实行备案管理。

3号令将原5号令所规定的全面核准制度改为了以“备案为主,核准为辅”的管理模式,明确了仅当企业境外投资涉及敏感国家/地区和敏感行业的,才需要报请商务部核准,其他情形的境外投资,一律采取备案管理制度,即中央企业报商务部备案,地方企业报所在地省级商务主管部门备案。

根据上述,我们理解,3号令下的商务部备案也是一种行政许可。当然,按照3号令,备案有别于核准,备案只做形式审查,不做实质审查。只要《境外投资备案表》填写如实、完整、符合法定形式,且企业在该表中声明其境外投资无3号令第四条所列情形的,商务部或省级商务主管部门就应自收到该表之日起3个工作日内予以备案,并颁发《证书》。《证书》是企业境外投资获得备案或核准的凭证。

(四)逐一获得上述一系列批准之后,中国企业最终得以根据批准的投资金额在国家外汇管理局申请兑换大宗的外汇,付至境外完成交易。根据由国家外汇管理局发布的《境内机构境外直接投资外汇管理规定》,国内企业在获得商务部门对境外投资项目的核准之后,应当向其所在地的外汇局办理境外直接投资外汇登记,申请时一并提交发改部门和商务部门颁发的境外投资项目核准文件原件和复印件等相关资料。外管局审核上述材料无误后,在相关业务系统中登记有关情况,并向境内机构颁发境外直接投资外汇登记证。完成外汇登记后,获准进行境外投资的企业可以在指定银行办理境外直接投资资金汇出手续。

(五)上海自贸区的特殊政策

在自贸区,对于地产投资非资源类项目1亿美元以下,只需在自贸区备案就可出海。不过需要注意的是,根据本文作者国浩律师事务所合伙人黄才华律师与上海自贸区相关负责人的沟通,自贸区目前对于非投资直接项目的海外基金或结构性投资持审慎态度,尤其是投资地产这类相对比较敏感的行业,建议在之前做好足够的研究和沟通,确保顺利出海。

当然,华麦头条(微信号huamai1)也注意到,在最近发改委和商务部连续下放境外投资审批权限的背景下,很多地方尤其是一些开发区在境外投资备案程序上采取了极为灵活和迅捷的措施,保证中国投资企业尽快的时间内完成海外投资备案。当然,不同的地区,可能掌握政策的尺度相对不一致,有宽有严,需要一事一议。

四、境外交易架构的设计(一)常见结构

第一个是最常见的是以有限责任公司方式投资(境内、境外皆可)。好处是这个有限责任公司从企业实体的层面对外承担有限责任,并且在税务方面也非常有效。第二个是以有限合伙企业方式投资,可以享受到一些减免税务。第三个是房地产信托方式。信托产品有一些披露的规则以及机密禁止披露的要求,因此,很多人愿意投资信托是为了保密。以下分别以美国作为例子进行分析。

(二)美国

1、投资的税负考虑

中国企业在美国投资房地产项目时通常会新设美国子公司作为收购主体对目标公司进行收购,税收是选择设立公司的类型时的重要考虑因素。美国税法项下对有限公司(Corporation)和对有限责任公司(LimitedLiabilityCompany,简称“LLC”)的税务处理不太一样。

有限公司(Corporation)是一个独立的纳税实体(主要指CCorporation,比较大型的有限公司,而非SCorporation小型的有限公司,后者税收征管比较类似LLC),收入将在公司和股东层面被“双重征税”。有限责任公司LLC则可以享受类似合伙企业的税收安排,可以有效避免在公司和成员层面进行双重征税。当然,这并非表示LLC的赋税最轻,需要根据具体情况而定。

2、LLC设立地的考虑

如中国企业选择采用LLC的形式设立美国子公司,那可以优先考虑选择特拉华州(Delaware)作为LLC的设立地。不仅可以享受其完善的公司法体系所带来的便利,并且在税负方面,特拉华州不对非在该州实际从事业务经营的公司征收企业所得税。当然,具体有关税务方面的问题,建议需要咨询美国专业税务专家解决。

3、匿名投资的考虑

美国国税局要求外国公司披露其在全球范围内的收入,若LLC的直接成员(即直接股东)是外国公司,该外国公司将因其LLC成员的身份而需要向美国税务机关提交美国纳税申报单,就其在美国境内发生的收入交纳所得税,同时披露其在全球范围内的收入情况。

为了避免这类强制披露,中国实体可在中国境外注册一家子公司,再由中间控股公司在美国设立LLC,LLC再投资并持有项目公司。LLC的直接股东将是中间控股公司而不是中国实体,美国税务机关只能要求LLC的直接成员披露其在全球范围内的收入,因此,中国实体可以在美国匿名持有房地产;由于中间控股公司专门为本项目而设,其全球收入实际上也就只有其唯一子公司LLC的收入,由此避免中国实体除LLC之外的任何收入被迫披露给美国国税局。

4、中间控股公司设立地的考虑

在香港特别行政区注册中间控股公司是中国投资实体设立境外控股公司的一个很好的选择。香港是居领先地位的国际性商业和金融中心,可以为企业在扩展业务的过程中,提供不同的融资及发展渠道。香港不设配额限制和关税。

另外,香港的税收制度比较优惠,税务风险较小。首先,香港不存在资本利得税。其次,香港对经营利润采用“地域来源”原则征收营利税,即只有源自香港的经营活动产生的利润才须在香港缴纳营利税,而源自其他地方的经营所产生的利润则不会在香港被征收营利税。另外,按照中国中央政府和香港特区签署的税收优惠协议,从香港汇回中国大陆的分红还能在香港免征预提所得税。

当然,最终这个公司设立在哪里,还要考虑该国家或地区与中国或美国是否有相关的税收协定。具体,建议聘请相关的税务专家进行支持。

五、尽职调查应当注意的事项

在完成投资项目前期审批和投资结构的设定后,投资方将进入收购的实施阶段,对目标的商业房地产项目进行尽职调查。在此过程中,除了常规的对项目及项目公司的运营、规章制度、财务、税收等方面进行调查外,还应对以下几方面予以额外的关注:

(一)当地区划法规的合规调查

美国的土地和城市规划在郊区最小可以县为单位,设有选举或任命产生的规划委员会。该委员会负责向当地市镇当局推荐规划地界,以及合适的区划法规及其修改,以保证交通便利,住宅和商业区的分隔,居民和物业的安全。在美国,各类房地产开发都将受到区划法规的限制。区划法规中通常包含特定地块的用途限制以及特定区域内建筑物的规模、类型和结构要求等。不能完全符合区划法规的新建项目则需要向当地的市政部门申请特殊许可。市政部门将会召开听证会并邀请当地的利益团体代表(譬如社区居民)参与讨论是否就特定新建项目的颁发区划许可。甚至于,新建项目业主将被迫与当地利益团体代表进行谈判。谈判过程中新建项目业主不仅会被要求改变初始建设计划,还有可能被要求在其他方面让利来换取利益团体的妥协。另外,土地和城市规划法令可能会进行修改,如果规划法令在交割后的修改是买方在交割前未预料到的,该风险将由买方承担。

(二)物业产权调查

尽职调查过程中应对收购目标的产权状态进行审查,调查产权状态的最有效方式是聘任产权公司审核并出具产权报告。调查的内容包括物业的产权转移记录是否连续,是否存在法院判决设置的扣押权,是否存有债务,如欠地产税、物业管理费及市政府的罚单等。产权公司会出具一份详尽的权属调查报告,将发现的产权瑕疵和其他问题列出,由卖方负责解决,如果存在不能解决的重大问题,买方可终止合同并获得返还定金。

(三)物业检验和环境评估

物业检验是通过专业的工程师和住宅验收人员对物业的结构,管道,供冷供热供电系统,可能存在的环境危险(石棉、白蚁及自装地下供热油管道漏油等)进行检验。环境评估的主要目的是减少潜在买家所可能面对的责任风险,环境尽职调查应包括对如下事项的完整审核:环境许可证照的状态、是否遵守环境法规、为遵守环境法规而可能存在的资本投入、由于过去或目前的行为而导致的环境责任、需要投入资金才能满足的新的环境要求以及所有相关的开销。

(四)估价

如果投资方需要从金融机构融资,物业估价是非常重要的环节。估价与金融机构允许放贷的数额、条款和条件,以及利率息息相关。投资方可以考虑聘请专业估值师对收购目标中的房地产进行独立估价,以确保该投资项目的经济可行性。

(五)测绘图纸

投资方应在购买之前获得收购目标的测绘图纸。测绘图纸系由工程人员绘图做出,用以确认物业边界及其他属性,例如地役权的方位、扩充、水道、洪区、侵占、连接道路等。此外,如果投资方需要从银行融资,也需要向银行提供测绘图纸。

(六)私人互诺

除区划法规针对物业用途做出限制外,私人互诺也可能通过对私人财产的约束限制物业用途。私人互诺是房产所有者之间为限制房产使用或为房产使用设定义务的协议,这些限制往往“附着于土地”,意味着对房产的后续购买者也同样有约束力。

六、法律风险提示(一)美国

1、交易价格

商业房地产投资项目中买卖双方就交易价格发生争议是很常见的。对于已处于运营状态的物业,影响购买价格的因素主要包括转让财产的范围和流动资金的分配。另外,交易价款的支付方式也是重点谈判的内容之一。

(1)转让财产的范围

对于购买已处于运营状态的商业物业(如商场、酒店等),买售交易的标的物通常不仅只是土地和房屋,还应包括房屋内的设备和装置、商业名称和商标等无形资产、日常供给品存货、客户名单等保密信息以及特定的经营许可证(如酒类经销许可证)等。在买售合同中详细列明标的物范围内的各类财产可以避免双方未来就特定物品是否包含在交易价格中发生争议。

(2)流动资金的分配

购买已处于运营状态的商业物业,买售合同的交易价格可能并非固定不变。卖方除了转让财产还将向买方转让取得运营收益的权利。自合同签订日到交割日期间,商业物业仍然在运营中,交易标的物中的日常供给品、设施和装备等财物的价值也将一直不断变化。通常以交割日作为分界线,买卖双方对有关物业经营的流动资金项目进行分配。因此,在交易交割时,双方需要根据标的物在合同签订日和交割日的价值差异对交易价格进行调整。

(3)交易价款的支付

交易价款何时支付、一次性支付或分期支付、直接付至卖方或付至监管账户,这些问题并不存在法律上的强制规定,而是取决于买卖双方之间的谈判结果。对于购买在建的期房物业,卖方可能会要求交易价款随着建设工程的进度逐步分期支付,以保障建设工程完工后卖方能够充分获得付款。然而,对于买方而言,在标的物房地产尚未转移所有权之前,分期款项付入监管账户而不是直接付给卖方是较为有利的做法。

2、权属报告

对于购买商业房地产项目,卖方交付的物业权属是否明确、是否附着任何权利负担不仅会影响到房地产的评估价值,也会影响到物业的商业运营。如果买方没有针对权属采取保护性的步骤而草率购置房地产,买方可能会面对财产权属的争议,甚至有可能丧失部分或全部财产。

(1)权属报告(TitleReport)

了解物业权属状态的最有效方式是获得房地产权属报告。权属报告由权属公司(TitleCompany)提供。权属公司一般会搜集地方政府备案的房地产公开信息中的相关记录,进行产权调查(TitleSearch)。

(2)权属保险(TitleInsurance)

权属报告有时并不能毫无遗漏地说清某一处房地产上存在的全部权属问题,因为地方政府备案的房地产公开信息可能存在登记差错,某些私人互诺协议可能没有公开登记,也有可能之前某次产权转移存在诈骗等。因此,在美国购买房地产时,很多买方会购买权属保险。如果购得的房地产存在上述权属调查中未能被发现的权属瑕疵,购买权属保险的买方则可以要求保险公司就该等损失进行理赔。

(3)土地批租

虽然大多数的商业房地产项目都以买方购得土地所有权继而进行开发的形式存在,但是,特定情况下也可以承租土地进行开发,即所谓的土地批租。承租人在一定期限内取得土地的使用权,被允许在土地上进行开发、兴建房屋和运营物业。另外,承租人也可以选择暂时批租土地进行开发建设,同时与土地所有人约定承租人对土地所有权享有优先购买的权利。这样的安排可以使承租人在项目开发时减少资金投入(因为无需准备土地购买资金)。因此,对于投资项目获得的是土地使用权还是土地所有权这个问题,投资方在任何项目的洽谈初期都应当予以确认。

3、交割的先决条件

就商业房地产项目来说,无论买售标的物是以已处于运营状态的物业还是正在建设开发中的期房物业,对于买方而言,最理想的安排是物业在交付后可立即投入运营或不间断地持续运营。为了达到这一理想状态,买方应考虑在合同约定的交割先决条件中尽可能详细地列出该物业运营所需的各项重要条件。下文所列的四项内容是美国商业房地产交易中常见的几项交割先决条件。

(1)加盟协议(适用于酒店项目)

如果投资的酒店项目将以加盟连锁酒店品牌的方式运营,那么,能否成功签署加盟协议应当作为一项交割先决条件。购买已经建成并在运营中的酒店时,该酒店现有的加盟协议能否转让、转让流程和时间要求、转让失败情况下的备选方案都应当由买卖双方事先协商约定。

(2)酒类经营许可证

对于包含酒店在内的综合性商业房地产项目,买方能否取得酒类经营许可证也应当作为一项交割先决条件。能否出售酒类产品对于酒店类的商业物业的营利能力影响很大,因此也是不少买家决定是否购买某个物业的关键评估内容。

(3)道路使用权

对于新建的商业房地产项目,买方也可能需要取得对相邻土地的道路使用权,以便为出入商业设施提供最便利的途径。出入的便利性有时也是酒店、商场等商业项目能否成功的关键因素。

(4)解除抵押权

在美国,利用银行贷款资金进行房地产开发和运营是十分常见的做法。如果买方计划购买的是在建的期房物业,买方应详细了解卖方是否已将土地和在建工程抵押给银行作为建设贷款的担保。即使投资方购买的是已经处于运营状态的物业,卖方也有可能是通过银行的授信额度维持物业运营,并已将土地、房屋等资产抵押给银行作为银行授信的担保。

因此,除非买方自愿承担相关的建设贷款、银行授信和抵押权,买卖双方应当约定将解除标的物房地产上的抵押权作为买售交易的一项交割先决条件。

4、定金与违约金条款

(1)定金条款

通常来说,在签订买售合同之时买方通常会被要求向卖方支付定金。定金条款会规定,如果交割的某项先决条件无法成就或者非因买方原因而使买售合同终止,那么,买方已支付的定金应当予以返还。然而,买卖双方有可能对于“先决条件无法满足”或者“非因买方原因”有着不同的理解。买卖双方很可能对此类情况持不同意见,由此对于是否应当返还定金发生争议。定金付至监管账户对买方而言是较为有利的做法。这样的安排至少在买方与卖方就终止交易是否合理产生意见冲突时,可以保持双方处于平等的谈判地位。然而,即使买卖双方在合同中约定买方可以自行决定无理由终止买售合同并取回定金,此类约定可能会被某些美国法院认为不可执行。因为,此类自由终止协议的约定事实上给予了买方自由选择履行或不履行协议的权利,基于美国合同法的合理对价原则,买方应就其获得的自由选择权向卖方支付合理对价。无合理对价的自由选择权将有可能被认定为不可执行。

(2)逾期违约金

对于购买期房物业的投资者而言,建设工程能否保质保量按时在预算内完工和交付也是法律风险所在和易产生争议之处。约定由卖方承担逾期违约金是逾期交房风险控制措施中常见的一项。买方甚至可以要求直接从完工担保或买方付至监管账户的分期付款款项中扣除已经发生的逾期违约金。我们在此需要特别提醒的是,根据美国法律,不合理的巨额违约金可能被法院直接认定为无效。这一点与中国法下的相关规定不同,中国法院可以自行调整约定过高的违约金,进而判决根据调整后的违约金金额进行赔偿,但美国法律对于约定不合理的过高逾期违约金将判决为无效,即被违约方无法得到任何逾期违约金。

5、交割后的赔偿责任

即使进行充分的尽职调查,交易标的物上也会有未能被发现的法律风险。对于交割时间紧迫的交易,也会发生尽职调查中已发现的法律风险未能在交割前全部解决的情况。对此,买售合同中通常会约定:对在交割后买方遭受的某些损失,卖方应承担赔偿责任。此类交割后的赔偿责任也是容易引起买卖双方之间发生争议之处。

(1)环境责任

在美国,大多数商业房地产的买家都会在交易完成之前取得一份房地产所在地的环境评估报告,之前尽职调查章节也有提到。因为,根据美国法律,如果某一块土地含有有害物质,这片土地的历任所有权人以及在这片土地上从事业务经营的人等都会被推定为有义务清理和移除有害物质。由于法律并没有对此类环境责任划分历任土地所有权人的责任范围,而是要求其相互之间承担连带责任,因此,买方为了减少自己的责任,应该在买售合同中与卖方约定:对于交割之前已经存在的有害物质,即使在环境评估中被遗漏,卖方也应当全面承担清除该等有害物质的责任,并赔偿买方因此遭受的其它损失。

(2)质保权利的转让

卖方通常只愿意向买方赔偿因在交割之前房地产上已经存在的瑕疵引起的损失。但是,如果买方购买的商业房地产是新建物业,建设物业的总承包方通常会在一定期限内对物业承担质量保证义务。总承包商提供的质量保证不仅涵盖交割前物业上已经存在的瑕疵,也包括交割之后物业上出现的质量问题。由此可见,总承包商提供的质保范围一般大于卖方对交付的标的物质量所作的保证范围。因此,买方应当要求卖方将质保权利转让给买方,以此保障买方在质保期内可以直接要求总承包方维修物业的权利,而无论发生质量问题的原因存在于交割之前还是之后。

6、土地使用限制

在美国,土地在使用方面的限制可能来自于法律规定,也可能是基于私人之间的约定。对于购买正在建设的期房物业而言,卖方就土地使用限制是否充分披露、特定使用限制的影响力超出预估情况下双方如何分摊责任都可能导致买方与卖方之间发生争议。除了在尽职调查章节中已提及的区划法规和私人互诺,对于新建的商业房地产项目,项目所在地是否已经具备基本的市政配套设施也会间接地限制土地使用。在美国,市政配套设施的建设资金通常由当地政府通过发行债券的方式筹措。为了偿还债券和相关利息,当地政府很可能会向市政配套设施惠及的物业征收额外的税费。额外的税费将是任何商业物业运营中的长期负担。

7、特殊的预提税

根据美国《外国投资房地产税务法案》(ForeignInvestmentinRealPropertyTaxAct,简称“FIRPTA法案”)仅向外国个人/实体征收的额外的房地产处置税也值得中国投资者在美国购买房地产时特别关注并筹划相应的投资前策略。FIRPTA法案是1980年制定的一项美国税法,旨在针对处置美国房地产权益的外国个人或实体征收金额相当于处置对价总额10%的预提税。这里所指的外国个人或实体包括非居民外国个人、外国公司、外国合伙企业和外国信托和地产。FIRPTA法案中所称的“美国房地产权益”不仅包括对美国的土地、房屋等典型房地产的直接所有权,还包括在美国房地产公司中的股权。根据FIRPTA法案,“美国房地产公司”是指在任何时候其总资产中有超过50%的资产为美国的土地、房屋等典型房地产的美国国内公司。FIRPTA法案要求:自外国个人或实体处购买美国房地产权益的购买方有义务扣除交易价格中的10%作为预提税上缴至联邦国税局。

FIRPTA法案规定的这项特殊预提税对在涉及外国交易者的房地产交易中确定交易价格和投资结构都会产生重要影响。因此,中国投资者无论在购买或出售美国房地产权益时都应对交易涉及的美国税务予以特别关注。作为购买方时,中国投资者应当在确定交易价格之前要求卖方签署一份FIRPTA证书,如实披露其是否属于外国个人或实体,以便决定是否需要将FIRPTA法案下的预提税核算入交易成本。作为出售方时,采用前文提及的在第三国设立中间控股公司间接持有美国房地产公司的投资结构是对中国投资者较为有利的操作方法。因为,根据FIRPTA法案,转让美国房地产公司的股权也需要缴纳上述预提税,而转让非在美国设立的中间控股公司的股权则一般不需要。所以,中国投资者如能够选择出售中间控股公司(而非美国房地产公司)的股权来转让美国房地产的间接所有权,则可以避免就其出售所得根据FIRPTA法案缴纳特殊的预提税。上述有关FIRPTA法案的分析是我们从公司法律师的角度进行的一般讨论。对于具体的外国人投资美国房地产项目,其所涉及的美国税务责任需要根据项目的实际情况作具体的分析,还必须征询具备相关经验的专业税务顾问的意见。

(二)英国

1、税收

2012年英国财政预算包括了可以影响境外结构持有英国住宅物业以及非自然人形式对这些财产新购买的提议。从2012年3月21日起,由某些非自然人购买超过200万英镑的住宅需要缴纳15%的印花税(原为5%)。虽然公司、单位信托基金和其他大多数企业都需要缴纳新的印花税,以下的企业则不需要缴纳印花税:合伙人不是企业的合伙关系;信托;出售持有房产的公司股份人不需。对于已经进行地产投资的人士,可能会在未来几个月出售现有特殊目的载体(SPV)以避税。对于新购买者而言,由于惩罚性的税收费用使用公司作为载体新购买200万英镑以上的住宅物业已不适当。客户将需要寻求适当的解决建议以满足他们的个人需求。

2、签约及支付定金

一旦约定买卖协议内容,买卖双方将签署书面合同,而买家将支付定金(定金通常为买卖总价的10%,但以谈判结果为准)。签署合同被称为“交换”,标志着买卖双方在法律上有义务完成交易。

3、产权登记

履行完毕后,双方需到土地登记局变更产权登记。如果购买的土地尚无登记记录,双方需申请初次登记。

4、规划及开发

有意新建楼盘或对已有建筑作重大变更(包括用途延展或变更)的投资者必须获得相关地方规划局(以下简称“LPA”)的“规划批准”。在同意规划批准申请前,LPA除考虑其他事项外,将考虑开发的预期用途以及开发项目对当地可能产生的影响。LPA通常在收到初步申请后的8周和13周内作出决定,具体时间视提出的开发项目规模而定。未能成功获得批准的申请人有权提出上诉。

(三)澳大利亚

1、托伦斯登记制度

托伦斯登记制度源于南澳大利亚州,由南澳大利亚州托伦斯爵士在1858年创立,自19世纪60年代开始在澳大利亚推广应用。在托伦斯登记制度实施之前,在澳大利亚房地产的取得是通过授予契据和转让契据,体现权利取得和转让,没有公共记录。转让房地产时,要查验从土地初始取得至转让时历次交易的契据。托伦斯制度采取登记生效主义,房地产权利的取得不仅取决于签订契据,而且要到政府房地产登记机构进行权利登记,并由政府房地产登记机构给权利人发放房地产权利证明后,权利才生效并受到法律的保护。权利人凭政府房地产登记机构发放的房地产权利证明进行房地产的交易。托伦斯登记制度建立了登记具有绝对的公信力,通过政府信誉和提供安全、正确的权利记录,简化了房地产交易过程中的契据审查环节,提高了交易效率。托伦斯登记制度自推行以来,澳大利亚各州相继采取了托伦斯登记制度,并围绕着托伦斯登记制度建立和完善了相应登记体系。由于托伦斯登记制度保证了产权的真实、解决了产权的顺位问题、发挥登记的公示作用并实施了有效的赔偿制度,因此,尽管100多年来,社会发生了很大的变化,但该制度表现出很强的稳定性和适应性,并继续在澳大利亚各州实施。

2、有特色的房地产登记

由于澳大利亚人口密度较低,一宗土地为单一产权人的情况较为多。因此,也导致了部分人认为,澳大利亚仅登记土地而不登记房屋。实际上,澳大利亚房地产登记既包括土地登记,也包括地上为独幢单一产权的房地产登记、地上为多幢(多层)多产权人(也称公寓房)的房地产登记。申请人申请权利登记时,只要地上有房屋的,也一并登记并在权利证书上反映出房屋的状况。相对于公寓房登记,单独的土地、地上为独幢单一产权的房地产登记较为简单,且澳大利亚在公寓房及建筑物区分所有登记非常有借鉴意义,结合工作需要,主要介绍一下维多利亚州在公寓房的建筑物区分所有登记、预告登记的主要特点及地役权问题。

(1)公寓房的建筑物区分所有权登记。近年来,随着公寓房在城市的大量增加,澳大利亚各州不断完善对该类房屋的登记工作,并结合公寓房的特点,建立和完善了建筑物区分所有权登记。

第一,从规划入手。在规划阶段就明确属于业主的共有部分。在建筑物的规划图中,由规划师标注哪些部位属于业主的共有部分、哪些属于业主的专有部分。在申请房地产权利登记时,要将规划图提交给房地产登记机构。共有部分主要包括:楼梯、电梯、通道、游泳池、上下水管道等。

第二,建立翔实的房屋图库。通过测绘,确定权利边界、绘制楼层房屋平面两维、空间位置三维图。

第三,采取业主公约+规划图、测绘图的方式,确定业主的共有部分。将业主公约和规划图、测绘图作为房屋权利登记的重要要件,并据以确定业主的共有部分,对业主专有部分和业主共有部分在图中做明确的标示。测绘图纸作为房屋登记的资料保存。房屋交易时,买受人可以在房地产登记机构查询规划图和业主公约,房屋发生转移时,买受人要遵循规划图和业主公约的约定,接受建筑物区分所有权的登记。如果改变业主公约,需经50%以上的业主同意,由75%以上的业主同意才可以处分物业。因此,业主公约在建筑物区分所有登记及房地产交易中,起着很大的作用。

第四,设立“BC”(bodycorporate),代表业主行使对业主的共有部分的权利。BC是一个独立的法人实体的专业性公司,接受业主委员会的委托,代表业主诉侵权人,也要代表业主承担他人对业主共有权益之诉。业主的共有部分登记给BC负责管理并行使产权人的权利。

第五,按照“壁心”划分专有部分。即类似我们的房屋套内建筑面积部分,给业主专有部分发放房地产权证。

第六,按照业主专有部分份额的大小(主要是面积,有的州是按照价值量)确定业主的权利。同时,按照权利义务对等的原则,确定业主的义务,并在登记中逐一注明。费用分摊的越多,获得的权益、补偿也越多。权利、义务以数字量化,并予以登记。

(2)预告登记。

第一,预告登记的内容较为广泛。预告登记的目的被视为一种提示,申请预告登记的情形主要有:购房人预购房屋的、银行发放贷款前、购买人对房屋收购前、离婚财产处分前等,甚至未付房地产经纪人佣金,也可以申请预告登记。

第二,预告登记的流程充分兼顾了各方的利益。流程如下:申请人向房地产登记机构申请预告登记;房地产登记机构在45天内告知权利人;权利人反对设立预告登记,则预告登记的申请人要向法院申诉理由,由法院裁决是否允许设立预告登记,如在三个月内不申诉的,预告登记不成立;权利人不反对设立预告登记的,预告登记成立。

第三,预告登记无设定、法定期限。预告登记未经解除的,一直保留。

第四,设立赔偿责任。申请人预告登记不当的,造成损失的,申请人要承担赔偿责任。

3、权利证书

权利人申请人申请登记后,登记机关给权利人发放一张权利证书,证书内容一般包括:房地产的唯一代码、权利人姓名等内容。但近年来,在澳大利亚个别州也出现了权利申请人不在要求登记机构打印权利证书的情况,主要原因是房地产登记机构建立比较便捷的查询渠道,公众也可以通过查询了解房地产的状况,而无需完全依赖权利人手中的权利证书。据昆士兰州房地产登记机构介绍,目前仅有17%的申请人在登记后要求房地产登记机构打印房地产权利证书。

4、契税与所有权状况条款

买方要求卖方以担保契约的方式把房地产所有权转让给买方,同时卖方应负担所有权保险费用,以证明所有权的实际状况与合同中描述的完全一致。在买方提出要约之前,卖方及其经纪人应事先向买方说明所有权状况。但是买方如不进行所有权调查,就对卖方所说是否属实无从知晓,因此买方必须在合同中声明什么样的所有权状况是他能够也愿意接受的,如果实际情况有任何不符,合同的规定就要求卖方在转让所有权之前采取必要的措施使所有权状况达到买方的要求。比如房地产在转让之前仍处于被抵押或法律留置状态,卖方必须尽早解除这种状态。如果还有其他所有人存在,卖方应尽早取消他们的权益。如果有入持有这块土地的部分使用权(比如房客),或地役权,卖方也必须在所有权转让进行之前一一加以解决。

5、印花税和受益人

澳洲房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税(STAMPDUTY),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购买而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

6、房屋共有情况

如果购买澳洲房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINTTENANT),还是各自按股份拥有(TENANTINCOMMON)。如果房地产是共同拥有(JOINTTENANT),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANTINCOMMON),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

7、开发周期

澳大利亚的土地分为国有和私有两种,任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。买地后,2年内必须开发。澳大利亚政府规定,购买土地必须是自有资金或者合伙,不能贷款。土地出售以后,政府收取地价税和服务费,用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修,负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后,立牌两周,征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件,获取个人选择的财务机构的贷款,用于建造房子。房子建好后,由政府指派人员验收,合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。

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