摇号买房三价合一保证刚需已经平稳的楼市房价为何依旧调控不断

摘要: 在进入3月以来，各地却再度收紧了楼市调控、三价合一、摇号买房接踵而至。那么，这样的一种进一步收紧楼市调控背后，到底意味着什么呢?

本来自2108年开年以来，楼市调控仍然保持之前的态势维稳为主，然而在进入3月以来，各地却再度收紧了楼市调控、三价合一、摇号买房接踵而至。那么，这样的一种进一步收紧楼市调控背后，到底意味着什么呢?

>>>>西安落定摇号、深圳出台三价合一

“意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。”4月1日，西安市发布楼市调控政策，祭出“摇号”规则。使得近期楼市调控大军进一步扩张。

3月下旬以来，房地产调控迎来新一轮密集加码。除西安外，成都、杭州也出台摇号新规;长沙实施“刚需优先”的差别化调控政策;深圳推行遏制二手房交易“阴阳合同”的“三价合一”政策;广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛;海南省则全面升级调控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最严”条款。今年全国两会后，大连、阜阳等地也先后出台楼市调控措施。新一波的抑制政策，被视为本轮楼市调控的延续。

>>>>楼市库存去化周期普遍缩短

根据上海易居研究院的数据，截至2018年3月末，西安的新房住宅库存为1628万平方米，去化周期为12.9个月。上述房企人士则认为，西安的实际去化周期还不到3个月。

同样在近期发布“摇号新政”的成都和杭州，去化周期为6.4个月和2.9个月。广州、长沙、大连等新晋调控城市的去化周期分别为10.8个月、10.5个月、5个月。

库存规模下降、去化周期缩短，几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示，在库存连续32个月缩小后，100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月，低于12-16个月的合理区间。

其中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。严跃进进一步解释道，一线城市去化周期略长，是因为这些城市的交易规模处于低位，一旦交易量恢复到正常水平，去化周期就会缩短。

除此之外，开发商推盘力度不足，也是供应不足的一个重要因素。以北京为例，2017年，北京新房供应套数和面积均大幅下降，并创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史新低。进入2018年，这种情况仍未改变。

>>>>刚性需求出现周期性复苏

据思源地产统计，2018年3月，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比分别上涨73.3%和52.4%。同期，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后再破万套大关，这也创下自2017年4月以来近12个月的新高。

对于一些二线城市来说，人才政策的影响也不可忽视。根据西安市网信办官方微博“西安发布”的一组数据，3月22日至3月25日4天里，西安共迁入落户人口近1.7万人，其中研究生以上学历445人、本科学历6559人。今年第一季度，西安迁入人口已达到244978人，接近去年全年迁入人口25万的总量。

就广大三四线城市而言，虽然市场需求已在去年大量释放，但2018年棚户区改造的高规模，仍会继续带动一批需求。对于部分库存规模不足的城市来说，压力也不可忽视。

严跃进认为，供应短缺与需求复苏，使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加，但按照房地产开发和销售周期，尚不足以马上缓解这一局面。

未来一段时间，房地产调控政策收紧的概率仍然很大，并将继续表现为力度加强、方式细化等特征，调控的区域也从此前的“因城施策”，进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。

（淮安房产网整理发布）

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