将去库存上升到国家任务又将助力多少-【资讯】

发布时间：2021-07-15 12:47:43 阅读：次来源：气泡袋厂家

摘要: 12月21日结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。

12月21日结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。

中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。那么在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少?

库存有多大?消化期房要4.5年

国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计有39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“今年中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”

但在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前和未来一段时间将力推的棚户区改造也应纳入统计范围内。据钟伟测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。而据测算，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。

哪些地方房子不好卖?三四线城市和中西部地区

农民工买房对去库存有何效果

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上，10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。然而，农民工的就业地和他们买得起住房的地方往往是分开的。他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。

海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录：从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。

刘洪玉：当前全国商品住房平均售价约为6500元/平方米，按90平方米估算，加上税收、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。按国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月均收入2864元。如果一个农民工家庭有两人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁：现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外，还得让开发商降价，让房价合理回归。这样，面积小的、地段远一些的，新市民就能负担得起了。

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降低商品房价格，政府能做啥

刘洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。当然，房地产市场上还有一个非常重要的特点，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。

牛犁：降房价，最简单的，是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已降了30%多，压力已经很大。如果再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。不过，税费、交易成本中还是很有压缩空间的。

让房地产商割肉，他们情愿吗

实际上，从今年年初楼市3·30政策出台后，多数二三四线城市的开发商就一直按照“以价换量”的策略在出清库存。据记者了解，今年部分标杆房企的楼盘也加入了降价行列，原有的降价楼盘降价幅度也一再增加，部分楼盘全年降价幅度甚至累计超过25%。

一位全国性大型房企营销负责人：房企销售是市场化操作，如果库存无法出清，那开发商肯定早就让步了，现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售，基本没有降价空间。

一家全国房企华北区域负责人：早在今年5、6月份，我们在济南等几个二线城市的项目就已经开始调价，明调、暗调都有，价格下调幅度在10%左右。此后，今年8月和10月，部分项目又做了一次调价，下调幅度也在20%左右，到目前来看已降价的项目确实没有什么降价空间了。

刘洪玉：从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力作用下，或在外部市场竞争压力下，才可能主动降价。

邱廷录：降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，目前销售不动的开发商企业，能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了，销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。因此，降低房价可能有三种情况：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大;第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间;第三，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。

此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。

东部某省住建厅官员：(让开发商降价)这一政策以前从来没有过，而且经济工作会议上的提法也只是鼓励，并非强制，因此这一政策还有待落地细则。既然是鼓励肯定，应该有奖励措施或减免措施，这是需要地方政府部门具体研究的。

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期待金融救市有后招

随着与房地产市场密切相关的政策齐发，中央层面在政策力度上已经拿出了最大诚意。加之地方政府此前纷纷出台的契税减免、购房补贴、放松公积金贷款等方面的措施，本轮救市的政策，尤其是信贷政策的力度已超过2008年的救市模式。

当年的救市政策与今年的央行3·30政策、9·30政策相似，也是先从个人购房贷款放松入手，在货币政策上也实行降息降准的宽松货币政策。在鼓励住房消费及4万亿救市资金的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价节节攀升。

尽管就目前来看，在信贷、金融方面的救市措施仅限于央行的系列政策，但从长远来看，楼市在金融方面仍有足以撼动市场的“后招”。

“当前稳定楼市的关键在于释放购房需求，而释放需求最好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本，央行系列政策都体现了这样的调控逻辑。不过，这只是短期政策，目前已有端倪的个人住房贷款资产证券化(MBS)、设立国家住房银行的思路与这样的政策逻辑也一脉相承。”国务院发展研究中心金融研究所负责人指出。

这意味着，设立国家住房银行、MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”，成为中央稳定楼市的大棋局思路。

在去年的央行9·30政策中，中央曾明确提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

而从今年的政策面来看，一方面，商业银行75%存贷比的监管指标从10月1日起已取消;另一方面，10月11日，央行出台新政，在全国11个省市开展信贷资产质押再贷款试点。当时就有业内人士称，这一举措可以为市场释放超万亿流动性。

此后，在中央确定了“房地产去库存”的总体目标之后，住房公积金条例的修订工作已开始启动。其中，最为重要的内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。数据显示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元。

那到底哪里的房子不好卖?数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

国家统计局数据显示，1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%。相比之下，三四线城市因此前的过度开发，如今库存高企不下。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大，是当前房地产市场面临的一项重要问题。

从区域分布来看，辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中，营口的供需比已达到338.1%，鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地，则属于“轻度过剩”。

中原地产首席分析师张大伟表示，市场分化的趋势还将持续，一线城市房价上涨动力仍然较足，三四线城市因为库存绝对值过高，即使有信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

“不解决三四线城市的人口流出问题，房地产政策效果有限。”张大伟认为，产业是支撑城市人口集聚的关键因素，提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要出路。

对几十个三四线城市的实地调研与分析结果也显示，约八成的三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

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