房价停滞倒逼囤地改革

房价停滞倒逼囤地改革？

随着房地产市场的逐步完善和调整，土地价格的长期趋于高位，房价的高增长即将成为过去，囤地这种方式已经被越来越多的房企摒弃，取而代之的是更多的房企采用低利润、快周转的运营模式。在一些城市囤地越多可能带来的风险和亏损越多。　　实际上，土地市场的变化，带给企业新的思考，如何运作土地，这个房地产开发中的必要生产资料以得到最大的收益成为大家关注的焦点。

据中国房地产报报道，报告显示，从2011年到2013年，国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趋近态势，地价、房价的增幅甚至已经比中长期贷款的基准利率还要低。在这样的背景下，利用银行、信托甚至民间借贷融资囤地会产生巨额亏损。土地市场的价值正在被重新评估。　　以囤地方式通过土地升值获利的模式最早发生在早年的香港企业身上，香港企业对这种模式情有独钟，并且依仗其精准的判断和快速的反应从中获得丰厚的利润。随后，越来越多的国内房企也争相效仿。在房地产过去的黄金十年中，这种模式在全国多地屡试不爽。　　不过，香港企业之所以能够从囤地中获利，有三个因素。第一，有足够的资金来承受囤地过程中的各类压力。第二，能够准确识别和预测地块未来开发的增长潜力。第三，能够寻找到合适的买家，获得较高的土地溢价。囤地模式的本质是对城市发展下的土地红利的直白套现。　　然而不论无何，囤地模式能够获得利润的前提都是土地价格及房价的快速上涨。　　有数据显示，从2004年到2013年的10年间，全国平均地价从332元/平方米涨到1144元/平方米，翻了三倍有余。一线城市地价上涨的幅度更是非常之快。过去10年，房地产行业的黄金时期给予了囤地有力的支持。而进入平稳发展的白银时期，这种支持是否还会存在？　　供求基本平衡，就意味着除了一线等少数地区，大多数地方的房价不会暴涨，甚至会停涨。即便在北京、上海等地，2014年以来也失去了涨价的原动力。这进一步瓦解了囤地的基础。融创中国董事长孙宏斌就此直言，北京、上海土地价格上涨过快，远远超过了房价的涨幅。在当下的房地产形势来看，这是难以为继的。　　北科建集团董事总经理王勇表示，随着国内房地产市场逐渐成熟，政策的完善，地价处于高位，现在囤地这种方式获利的空间很小。他认为，相比起一二线城市，三四线城市碰到的问题可能更大，很多地方的规划远远超过了当地城市所能够承接的水平，现在三四线城市住宅市场过剩问题已经凸显。除了产业地产外，囤地的实际意义已经不大。　　而另一位开发商表示，旅游用地囤地现象是比较严重的，像一些三线旅游城市，土地成本较低，未来升值空间还是看得见的，可能储备一年土地升值的收益就盖过成本了。这也是还能够运用囤地模式的根本原因。这也逼得手中持有大量土地的开发商，必须重新思考土地策略。　　“不能坐等土地涨价带来利润，不劳而获，企业就只能提高开发能力完善运营体系，快周转可以降低财务成本。”某房企拿地负责人表示，现在很多企业要求拿地后8个月产品入市以实现高周转，以这样的速度往前推，就要求企业在拿地之前就考虑产品类型，做好规划。拿地后两个月之内需要拿到规划证，紧接着就必须开始施工，这需要成熟的产品线支持。

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